Перепланировка

Каждый человек хочет иметь удобное жилище. При строительстве дачи или коттеджа - еще на стадии проектирования - можно учесть пожелания каждого члена семьи. Иначе обстоят дела с городскими квартирами. Мечта любого жителя мегаполиса квартира, устраивающая во всех отношениях, сбывается редко, так как архитекторы имеют собственное представление об удобстве и уюте жилья. Но граждане не сдаются. Самостоятельно рисуют на бумажке примерный план перепланировки, не сомневаясь в успехе предприятия. Окрыленные своей неуемной фантазией, они собираются двигать стены, ломать перекрытия, не задумываясь, что вторгаются в сферу, курируемую некоторыми уполномоченными органами. Практически на любое задуманное вами изменение требуется официальное разрешение государственных инстанций. Иначе говоря, если вы решили всего лишь объединить туалет с ванной комнатой в один санузел и для этого необходимо убрать единственную перегородку, по сути, это уже считают пере планировкой со всеми вытекающими юридическими последствиями. В действующем "Положении о порядке оформления разрешения на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах" определены понятия "переоборудование" и "перепланировка". К переоборудованию относят установку бытовых электроплит взамен газовых или кухонных очагов; перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов; новое устройство и переоснащение туалетов и ванных комнат; монтирование не предусмотренных строителями вентиляционных каналов; прокладку новых или замену уже существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов последнего поколения.

Перепланировка

Перепланировка включает в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Ограничения

При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не разрешаются изменения, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т. п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых зданий.

Теперь, наверное, вам ясно, что без помощи специалиста просто не обойтись. В дизайн-бюро архитектор сможет из невнятных фраз и размахиваний руками составить четкий проект, сориентировать клиента по материалам и ценам и уложиться в жесткие рамки бюджета с наилучшим результатом (зачастую строительные магазины предостав­ляют дизайн-бюро скидки). Более того, специалист создаст любой проект на основе и с соблюдением всех строительных норм и правил (СНиПов).

Первое, с чего начинает профессионал, - реально оценивает ваши желания и возможности воплощения их в жизнь. И дело не только в том, что ремонт - мероприятие дорогое, но и в том, что некоторые заказчики не способны точно определить, что именно они хотят получить в результате. Любой архитектор или дизайнер опирается на субъективное представление клиента о комфортном жилье. Специалист поможет понять, чему заказчик отдает предпочтение - восточному шатру или русской избе, а может быть, стилю, называемому модным словом фьюжн (смешение).

Итак, необходимость участия архитектора в переустройстве вашего дома доказана. Следующий этап поиск хорошего специалиста. Посетите несколько фирм и посмотрите презентационные материалы компаний, что позволит оценить креативность дизайнеров. Помните, архитектор должен вам подходить психологически. Неплохо, если при себе вы будете иметь план квартиры БТИ. Тогда и беседа получится предметной, и оценить специалиста будет легче.

Для первой встречи с дизайнером совсем не обязательно формулиро­вать какие - то четкие требования к проекту: в процессе работы пожелания несколько изменятся. В беседе определятся ключевые моменты, которые лягут в основу будущего проекта. По этим материалам специалист создаст эскизный вариант планировочного решения объекта проектирования либо стилевой эскиз одной из наиболее выразительных зон, так называемое предпроектное предложение (его изготавливают бесплатно). Оно поможет определить, в верном ли направлении движется мысль проектировщиков, оценить, насколько клиент и архитектор понимают друг друга, и создать более четкое техническое задание. При обсуждении предпроектных предложений часто открываются неучтенные ранее детали.

А затем наступает горячее время ­период создания дизайн - проекта (стоимость - от 10 до 50 долл./ кв.м). Его разработка занимает от одного до трех месяцев. Вот тут - то заказчик и сможет в полной мере насладиться различными планировочными идеями, реализованными в про­грамме ArchiCad: с разрывами пространства, с выделением функциональных зон, со схематичной расстановкой мебели. У него появится возможность в масштабе увидеть будущую обстановку квартиры, «походить» в виртуальном помещении (за дополнительную плату) и представить, как станут выглядеть те или иные детали интерьера, оценить сочетание тех или иных цветовых решений. На этом этапе проводят консультации по выбору мебели, сантехники, напольных и потолочных покрытий, посещают салоны и магазины. Общее число выездов – не более пяти, если дизайн - бюро выполняет только эскизный проект, и десяти - при создании эскизного и рабочего проектов. Каждый дополнительный выезд клиент оплачивает из расчета 50 долл. за одну поездку.

Наконец, когда симпатии заказчика склоняются к определенному варианту, наступает стилевой этап. Архитектор выбирает в квартире точку и на ее при мере прикидывает, в каком стиле будет выполнен проект, из каких материалов и в каком цвете. Таким образом, выясняются визуальные вкусы клиента. Как только утвержден план в привязке к определенной точке, специалист, отталкиваясь от выбранного варианта, рисует всю остальную квартиру в заданном стиле.

Следующий этап называют технологическим. Он подразумевает создание рабочего проекта с практическими инструкциями для строителей. При полномасштабной перепланировке рабочий проект по объему может поспорить с собранием сочинений Белинского, включая обмерный чертеж с привязкой инженерных коммуникаций, планы возводимых перегородок с маркировкой оконных и дверных проемов, потолка с указанием типа используемого материала, экспликацию напольных покрытий с указанием площади и артикула выбранного материала и другие совершенно необходимые уточнения. Такие расчеты и подробные разработки конструктивных элементов обязательны, потому что строители не всегда соблюдают имеющиеся рекомендации. Создание рабочих чертежей - довольно прозаичная и рутинная работа. Но чем подробнее и профессиональнее она выполнена, тем лучше будет результат. Например, разверстка стен определяет, из каких слоев и материалов они должны состоять для того, чтобы быть долговечными, или как следует сделать арку, чтобы она не обвалилась.

И вот, наконец, у вас в руках готовый дизайн-проект перепланировки вашей квартиры. На душе поют соловьи, ведь он безупречен: не только учитывает пожелания всей семьи, вплоть до кошек и попугая, но и безукоризнен с точки зрения всевозможных норм и правил. Осталось лишь согласовать все намеченные изменения в Межведомственной комиссии (МВК).

Процедура как будто специально придумана для проверки человека на прочность. Если вас ничем не запугать, попробуйте самостоятельно утвердить изменения. Правда, на это можно потратить почти год. Если же подобная перспектива вас не прельщает, доверьте все хлопоты специалистам из дизайн-бюро. Оплата их услуг чаще всего не превышает 10 % от общих затрат на переустройство.

Согласование - очень трудоемкий процесс, что не удивительно

Ведь нужно обойти и получить разрешения ряда инстанций, а их количество порой доходит до двенадцати. В обязательном порядке проект переобор v дования или перепланировки согласовывают с балансодержателем или собственником дома, органами Госпожнадзора, Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора, Госжилинспекцией г. Москвы и эксплуатирующими органами. При предстоящих изменениях в инженерном оснащении помещений (например, установить тепловое, газовое, электротехническое оборудование с повышенным потреблением водоэнергетических ресурсов) проект должен быть согласован со службами МГПО "Мосгаз", М ГП "Мосводоканал", Московской кабельной сетью "Мосэнерго", тепловыми сетями АО "Мосэнерго", Управлением топливноэнергетического хозяйства.

При необходимости МВК вправе затребовать и иные документы.

Окончательное решение по сложной перепланировке, например объединению нескольких квартир по горизонтали или вертикали, принимают после дополнительного рассмотрения на межведомственных комиссиях административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда.

Во всех согласующих организациях предстоит уплатить официальные ведомственные сборы от 1500 долл. и выше за каждую справку. Общая стоимость - около 5000 долл. Не забудьте приготовить еще и "толстые конверты".

Нужно иметь в виду, что теперь объединить жилую зону с лоджией нельзя даже за большую взятку.

А вот по поводу остекления в законодательных документах существуют расхождения. Оно впрямую не запрещено, но и нигде не разрешено.

Самое мягкое наказание за самовольное переоборудование и перепланировку квартиры выражается в письменном предупреждение нарушителя или наложении на него штрафа (ст. 142 Административного кодекса РФ). Если же пострадали соседи или был нанесен вред коммуникациям и зданию в целом, к нарушителю могут применить СТо 293 Гражданского кодекса РФ. На основании этой статьи, если собственник жилого помещения продолжает нарушать права и интересы соседей либо без уважительной причины не делает необходимый ремонт, суд вправе принять решение о продаже помещения с публичных торгов, чтобы компенсировать ущерб и оплатить судебные издержки. Кроме того, в соответствии со СТо 133 Гражданско-процессуального кодекса суд может наложить арест на квартиру ответчика, лишив его возможности продать или обменять жилье до окончания следствия.

Узаконив перепланировку, вы избежите нарушения строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности, сбоев в работе отдельных инженерных систем и конструкций, ухудшения звукоизоляции и технического состояния дома в целом и избавитесь от неприятных визитов официальных лиц, недовольства соседей и штрафных санкций: опечатывания квартиры, возвращения ее в первоначальное состояние за счет жильца . В случае каких - либо происшествий ответственность понесут архитектор, разработавший проект перепланировки, и районный архитектор, поставивший подпись на согласовании. Кстати, перед тем, как делать ремонт, необходимо застраховать свою ответственность перед третьими лицами на случаи аварии у соседей, произошедшей в результате работ в вашей квартире. Да и при согласовании страхование ответственности - обязательное условие.

Когда этот этап окажется позади, а необходимые документы будут подписаны, наступит черед преобразования покоев. Стоимость переустройства колеблется: в 120 долл .1кв. м. обойдется косметический ремонт, в 400 долл. 1 кв. м. сложная реконструкция с переносом коммуникаций. Цена зависит от выбранного вами стиля. Если ваш идеал - минимализм, хай-тек или японский стиль, то переустройство окажется дешевле. Если же вашему сердцу ближе классика, модерн или фьюжн, придется тряхнуть мошной, ведь, скажем, в классике очень много работ по лепнине, колоннам, разверстке стен.

Как правило, дизайн - бюро предлагают услуги по ремонту и строительству, но клиент вправе выбрать и независимую строительную компанию. Фирма обязана дать двухгодичную гарантию на ремонтно-строительные работы. Следует организовать профессиональный надзор за проведением реконструкции и авторский контроль архитектора. Их различие в том, что архитектор следит за правильностью выполнения дизайн-проекта, комплектованием, размерами необычных конструкций и арок. Необходимость такого надзора объясняется тем, что по ходу выполнения строительных работ заказчик зачастую вносит свои поправки и высказывает дополнительные пожелания, что приводит к изменению предыдущих размеров.

Кроме того, иногда возникает необходимость заменить один материал другим. И тогда требуется оперативная корректировка чертежей, предупреждающая неприятные последствия.

Суть же технического контроля - в соблюдении строительных норм и правил. И тут главное лицо - прораб.

Отечественный рынок дизайна и переустройства квартир по сравнению с западным до сих пор не достаточно развит. Однако уже сейчас российским клиентам предоставляют более широкий спектр услуг, чем несколькими годами ранее. Например, некоторые дизайн-бюро используют систему дисконтных карт, дающих скидки не только при следующих обращениях в фирму, но и скидки от партнеров - страховых компаний и различных магазинов, торгующих товарами, связанными с обустройством дома, мебелью. Базы таких компаний постоянно пополняют.

Перепечатка материалов разрешена только с прямой ссылкой на mistol.ru